Geerbte Immobilie: Warum der Wert des Finanzamts nicht immer dem Marktwert entspricht

Wer eine Immobilie erbt, muss sich häufig nicht nur mit der Frage beschäftigen, was mit dem Haus oder der Wohnung geschehen soll. Auch steuerliche Themen können schnell eine wichtige Rolle spielen. Denn der Wert der geerbten Immobilie ist eine wesentliche Grundlage für die Berechnung einer möglichen Erbschaftsteuer. Doch was passiert, wenn die Bewertung des Finanzamts deutlich höher ausfällt als der Wert, der am Immobilienmarkt tatsächlich realistisch erscheint? Ein Beispiel zeigt, warum es sinnvoll sein kann, die Bewertung genauer zu prüfen.

Nehmen wir an, Hannes M. erbt das Haus seiner Eltern. Da er bereits in seinem eigenen Wunschhaus lebt, möchte er die geerbte Immobilie verkaufen. Das Elternhaus ist allerdings etwas in die Jahre gekommen. An der Fassade sind deutliche Gebrauchsspuren zu erkennen und auch im Inneren stehen einige Renovierungs- und Schönheitsarbeiten an. Gleichzeitig verfügt die Immobilie über einen großen Vorteil: Das Grundstück befindet sich direkt an einem See.

Für Hannes M. ist deshalb nur schwer einzuschätzen, welchen Preis das Haus tatsächlich erzielen könnte. Die Frage nach dem Immobilienwert ist für ihn gleich doppelt relevant. Zum einen benötigt er eine realistische Einschätzung für den geplanten Verkauf, zum anderen beeinflusst der ermittelte Wert die Höhe der möglichen Erbschaftsteuer.

Wie das Finanzamt den Immobilienwert bestimmt

Im Erbfall ermittelt das Finanzamt den steuerlich maßgeblichen Grundbesitzwert nach den gesetzlich vorgesehenen Bewertungsverfahren. Dabei fließen unter anderem Daten der Gutachterausschüsse ein. Dazu gehören beispielsweise Bodenrichtwerte und weitere standardisierte Bewertungsgrundlagen.

Eine individuelle Betrachtung der Immobilie ist mit diesem Verfahren jedoch nicht in jedem Fall vergleichbar. Besonderheiten hinsichtlich Lage, Ausstattung oder tatsächlichem Zustand können durch pauschale und standardisierte Bewertungsansätze möglicherweise nicht vollständig abgebildet werden. Eine persönliche Besichtigung des Hauses, wie sie bei einer individuellen Immobilienbewertung üblich ist, gehört grundsätzlich nicht zum standardisierten Bewertungsprozess des Finanzamts.

Was zunächst unkompliziert erscheint, kann deshalb Auswirkungen auf das Ergebnis haben. Wird eine Immobilie anhand allgemeiner Annahmen bewertet, können individuelle wertmindernde Merkmale unter Umständen nicht ausreichend berücksichtigt werden. Der festgestellte Grundbesitzwert kann dadurch höher ausfallen als der Preis, der bei einem tatsächlichen Verkauf am Markt realistisch zu erzielen wäre. Das kann sich wiederum auf die zu zahlende Erbschaftsteuer auswirken.

Wenn der tatsächliche Immobilienwert niedriger liegt

Auch Hannes M. wundert sich über die Bewertung seiner geerbten Immobilie. Der vom Finanzamt zugrunde gelegte Wert liegt deutlich über seinen Erwartungen. Deshalb lässt er die Immobilie fachgerecht bewerten.

Bei einer individuellen Wertermittlung können die konkreten Eigenschaften des Hauses wesentlich genauer betrachtet werden. Neben der besonderen Lage am See spielen beispielsweise der bauliche Zustand, notwendige Modernisierungen, die Ausstattung und weitere wertrelevante Faktoren eine Rolle. Die professionelle Bewertung kommt in seinem Fall zu einem deutlich niedrigeren Verkehrswert.

Unter bestimmten Voraussetzungen besteht die Möglichkeit, gegenüber dem Finanzamt nachzuweisen, dass der tatsächliche Wert der Immobilie niedriger ist als der zunächst ermittelte steuerliche Wert. Ein entsprechender Nachweis kann daher dazu führen, dass für die Besteuerung ein niedrigerer Immobilienwert berücksichtigt wird.

Für Hannes M. hat die professionelle Bewertung damit gleich zwei Vorteile: Er erhält eine realistischere Grundlage für seine steuerlichen Angelegenheiten und weiß gleichzeitig, mit welchem Wert er bei der anschließenden Vermarktung der Immobilie rechnen kann. Auf dieser Basis kann er den Verkauf wesentlich besser vorbereiten.

Eine realistische Bewertung schafft Klarheit

Gerade bei geerbten Immobilien können steuerliche Bewertung und tatsächlicher Marktwert voneinander abweichen. Eine fundierte Wertermittlung kann dabei helfen, den Wert der Immobilie realistisch einzuschätzen und eine verlässliche Grundlage für die nächsten Schritte zu schaffen. Für die steuerliche Anerkennung eines niedrigeren Werts sollten Eigentümer zusätzlich die konkreten Anforderungen mit einem Steuerberater oder einem entsprechend qualifizierten Sachverständigen klären.

Sie möchten wissen, welchen Wert Ihre geerbte Immobilie am Markt tatsächlich hat? Sprechen Sie uns an – wir unterstützen Sie gerne bei der Wertermittlung und dem anschließenden Verkauf.

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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