Grundschuld beim Immobilienkauf: Das sollten Käufer darüber wissen

Wer den Kauf einer Immobilie über ein Bankdarlehen finanziert, kommt an einem Begriff kaum vorbei: der Grundschuld. Für viele Käufer ist zunächst nicht sofort klar, was sich dahinter verbirgt. Dabei handelt es sich um ein gängiges Sicherungsmittel, das bei Immobilienfinanzierungen regelmäßig eingesetzt wird. Die Grundschuld wird zugunsten der finanzierenden Bank im Grundbuch eingetragen und sichert das gewährte Darlehen ab. Die gesetzlichen Regelungen hierzu finden sich in den §§ 1191 ff. BGB.

Trotz der Eintragung bleibt der Käufer Eigentümer der Immobilie. Die Bank erwirbt also kein Eigentum an Haus, Wohnung oder Grundstück. Sie erhält jedoch ein dingliches Recht, das ihr im Fall ausbleibender oder nicht vertragsgemäßer Rückzahlungen zusätzliche Sicherheit bietet. Kommt es zu erheblichen Zahlungsausfällen, kann die Grundschuld unter bestimmten Voraussetzungen als Grundlage für eine Verwertung der Immobilie dienen. Deshalb ist sie aus der Finanzierungspraxis kaum wegzudenken.

Warum Banken auf eine Grundschuld setzen

Bei der Vergabe eines Immobilienkredits verlangen Banken in der Regel eine werthaltige Absicherung. Meist erfolgt diese über die Eintragung einer Grundschuld. Hierzu werden die notwendigen Erklärungen notariell beurkundet oder beglaubigt. Anschließend veranlasst der Notar die Eintragung beim zuständigen Grundbuchamt. Auf diese Weise wird das Sicherungsrecht der Bank rechtlich wirksam dokumentiert.

Wichtig ist dabei: Eine Grundschuld ist nicht zwingend dauerhaft an genau ein Darlehen gekoppelt. Dadurch lässt sie sich flexibler einsetzen als viele Käufer zunächst vermuten. Auch nach vollständiger Rückzahlung eines Kredits kann sie im Grundbuch bestehen bleiben und möglicherweise später erneut genutzt werden, zum Beispiel für eine neue oder weiterführende Finanzierung.

Soll die Grundschuld nicht mehr verwendet werden, kann sie aus dem Grundbuch entfernt werden. Voraussetzung dafür ist in der Regel, dass die Bank eine entsprechende Löschungsbewilligung erteilt.

So wird die Grundschuld eingetragen

Sobald die Finanzierung vorbereitet ist, übersendet die Bank dem Käufer beziehungsweise dem Notar üblicherweise die Unterlagen zur Grundschuldbestellung. Im Notartermin werden die damit verbundenen Erklärungen besprochen und anschließend unterzeichnet.

Danach reicht der Notar die erforderlichen Dokumente beim Grundbuchamt ein. Dort erfolgt die Eintragung der Grundschuld. Für die Bank ist dieser Schritt von großer Bedeutung, denn häufig wird das Darlehen erst ausgezahlt, wenn die vereinbarten Sicherheiten geschaffen wurden oder die Voraussetzungen dafür vollständig erfüllt sind.

Mit der Bestellung der Grundschuld entstehen zusätzliche Kosten. Gebühren fallen sowohl beim Notar als auch beim Grundbuchamt an. Maßgeblich für deren Höhe sind insbesondere der Betrag der Grundschuld und die gesetzlich geregelten Gebührensätze. Käufer sollten diese Ausgaben daher von Anfang an als Teil der Erwerbs- und Finanzierungskosten berücksichtigen.

Welche Bedeutung die Grundschuld für die Finanzierung hat

Die Grundschuld wirkt auf den ersten Blick vielleicht wie ein formaler Bestandteil des Immobilienkaufs. Tatsächlich ist sie für Banken jedoch ein wesentliches Instrument, um größere Darlehen abzusichern. Ohne eine solche Sicherheit wäre die Finanzierung vieler Immobilien in der üblichen Form kaum möglich.

Das notarielle Verfahren sorgt gleichzeitig dafür, dass die erforderlichen Erklärungen rechtssicher abgegeben und Käufer über deren Bedeutung informiert werden. Die Eintragung im Grundbuch schafft zudem klare rechtliche Verhältnisse. Damit gehört die Grundschuld zu den festen Bausteinen einer klassischen Immobilienfinanzierung.

Wer eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchte, profitiert davon, sich bereits frühzeitig mit diesem Thema auseinanderzusetzen. Ein erfahrener Makler kann dabei helfen, den Ablauf einer Immobilienfinanzierung besser zu verstehen und Nebenkosten, Sicherheiten und weitere Schritte in den Gesamtprozess einzuordnen. Für die konkrete rechtliche Ausgestaltung der Grundschuld sowie für Fragen zur Finanzierung sind jedoch der Notar und die jeweilige Bank die entscheidenden Ansprechpartner.

Wir unterstützen Sie bei allen wichtigen Schritten rund um Ihr Immobilienvorhaben und geben Ihnen eine verlässliche erste Orientierung. Nehmen Sie gerne Kontakt mit uns auf.

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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