Immobilienwert gegenüber dem Finanzamt nachweisen: Reicht die Bewertung eines Maklers?

Bei der Bewertung einer Immobilie tauchen schnell unterschiedliche Begriffe auf. Mal ist von einer Marktpreiseinschätzung die Rede, mal von einem Verkehrswertgutachten oder einer Wertermittlung für steuerliche Zwecke. Für Eigentümer ist deshalb oft nicht auf den ersten Blick erkennbar, welche Bewertung für welchen Anlass tatsächlich geeignet ist.

Gerade im Zusammenhang mit dem Finanzamt ist diese Unterscheidung wichtig. Eine professionelle Einschätzung durch einen Immobilienmakler kann eine sehr gute Orientierung über den aktuellen Marktwert geben. Sie erfüllt jedoch nicht automatisch die Anforderungen, die an einen steuerlich relevanten Wertnachweis gestellt werden.

Wer beispielsweise verkaufen möchte, benötigt in erster Linie eine realistische Einschätzung darüber, welcher Preis am Markt voraussichtlich erzielbar ist. Hier kann ein erfahrener Makler seine Marktkenntnis, regionale Vergleichswerte und die individuellen Eigenschaften der Immobilie einbringen. Soll dagegen gegenüber dem Finanzamt nachgewiesen werden, dass eine Immobilie tatsächlich weniger wert ist als der angesetzte steuerliche Wert, gelten strengere Vorgaben.

Warum eine Maklerbewertung nicht mit einem Verkehrswertgutachten gleichzusetzen ist

Die Marktpreiseinschätzung eines Maklers richtet sich vor allem danach, wie eine Immobilie unter den aktuellen Marktbedingungen einzuschätzen ist. Sie bildet häufig die Grundlage für die Festlegung eines Angebotspreises und für die Planung einer passenden Verkaufsstrategie.

Ein Verkehrswertgutachten geht darüber hinaus. Es dient dazu, den Wert einer Immobilie nach anerkannten Bewertungsgrundsätzen herzuleiten und so zu dokumentieren, dass die einzelnen Schritte nachvollziehbar überprüft werden können. Diese formale Nachvollziehbarkeit ist insbesondere dann von Bedeutung, wenn Behörden oder Gerichte die Wertermittlung berücksichtigen sollen.

Für steuerliche Zwecke genügt es deshalb in der Regel nicht, lediglich einen geschätzten Marktpreis vorzulegen. Beim Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts ist entscheidend, ob die eingereichte Bewertung den gesetzlichen und formellen Anforderungen entspricht.

Nach der einschlägigen Rechtsprechung wird ein solcher Nachweis üblicherweise durch ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken geführt. Eine reine Maklereinschätzung besitzt diese formelle Beweiskraft normalerweise nicht.

Wann ist ein besonderer Wertnachweis gegenüber dem Finanzamt erforderlich?

Die Frage nach der richtigen Bewertungsform wird vor allem dann relevant, wenn eine Immobilie aus steuerlichen Gründen bewertet wird. Das kann beispielsweise im Rahmen einer Erbschaft oder Schenkung der Fall sein.

Setzt das Finanzamt einen bestimmten Grundstücks- oder Immobilienwert an und liegt der tatsächliche Wert nach Auffassung des Eigentümers darunter, kann ein niedrigerer gemeiner Wert geltend gemacht werden. Dafür reicht es allerdings nicht aus, die Einschätzung des Finanzamts lediglich in Zweifel zu ziehen. Der niedrigere Wert muss nachgewiesen werden.

Die rechtliche Grundlage dafür findet sich in § 198 des Bewertungsgesetzes. Danach ist ein niedrigerer gemeiner Wert anzusetzen, wenn dieser ordnungsgemäß nachgewiesen werden kann.

Die Beweislast liegt dabei grundsätzlich beim Steuerpflichtigen. In der Praxis erfolgt der Nachweis häufig durch ein geeignetes Sachverständigengutachten. Unter bestimmten Voraussetzungen kann auch ein Kaufpreis berücksichtigt werden, wenn die Immobilie zeitnah im gewöhnlichen Geschäftsverkehr veräußert wurde und der erzielte Preis den tatsächlichen Marktverhältnissen entspricht.

Einfache Schätzungen, nicht ausreichend belegte Angaben oder bloße Einschätzungen des Eigentümers reichen hingegen regelmäßig nicht aus.

Wie ein Immobilienmakler bei der ersten Einschätzung unterstützen kann

Auch wenn eine Maklerbewertung einen formellen Nachweis gegenüber dem Finanzamt in vielen Fällen nicht ersetzen kann, ist sie dennoch keineswegs ohne Bedeutung.

Ein regional tätiger und erfahrener Immobilienmakler verfügt über einen guten Überblick über das aktuelle Marktgeschehen. Er kann einschätzen, welche Preise für vergleichbare Immobilien realistisch sind und welche Besonderheiten den Wert eines konkreten Objekts beeinflussen.

Dazu zählen unter anderem die Lage, die Nachfrage im jeweiligen Teilmarkt, der Zustand der Immobilie, ihre Ausstattung und mögliche Besonderheiten des Grundstücks. Auf dieser Grundlage lässt sich häufig bereits erkennen, ob der vom Finanzamt angesetzte Wert grundsätzlich plausibel erscheint oder ob eine deutlich niedrigere Bewertung denkbar ist.

Eine professionelle Marktpreiseinschätzung kann deshalb eine wichtige Entscheidungshilfe sein. Zeigt sich dabei, dass der steuerlich festgestellte Wert erheblich über dem realistischen Marktwert liegt, kann im nächsten Schritt geprüft werden, ob sich die Beauftragung eines anerkannten Sachverständigen oder des zuständigen Gutachterausschusses lohnt.

Insbesondere bei ungewöhnlichen Immobilien, schwierigen Grundstückssituationen oder größeren Wertabweichungen kann diese erste Einordnung helfen, unnötige Ausgaben zu vermeiden und das weitere Vorgehen besser zu planen.

Entscheidend ist immer der Zweck der Immobilienbewertung

Nicht jede Form der Wertermittlung ist für jeden Anlass geeignet. Eine Marktpreiseinschätzung, ein Kurzgutachten und ein ausführliches Verkehrswertgutachten unterscheiden sich nicht nur hinsichtlich ihres Umfangs, sondern auch hinsichtlich ihrer Funktion und ihrer rechtlichen Bedeutung.

Für den geplanten Verkauf einer Immobilie kann eine qualifizierte Marktpreiseinschätzung durch einen Immobilienmakler vollkommen ausreichend sein. Sie liefert eine praxisnahe Orientierung und hilft dabei, den richtigen Einstiegspreis für die Vermarktung festzulegen.

Geht es hingegen darum, einen Immobilienwert gegenüber dem Finanzamt verbindlich nachzuweisen, sind regelmäßig strengere Maßstäbe anzulegen. In diesem Fall sollte frühzeitig geklärt werden, welche Form des Gutachtens benötigt wird und wer dieses erstellen darf.

Wer den Zweck der Bewertung von Anfang an berücksichtigt, kann das passende Verfahren auswählen und vermeiden, später feststellen zu müssen, dass bereits erstellte Unterlagen vom Finanzamt nicht als ausreichender Nachweis anerkannt werden.

Erst einschätzen, dann gezielt handeln

Sie möchten den Wert Ihrer Immobilie besser einschätzen oder wissen, welche Form der Bewertung für Ihren Anlass geeignet ist? Wir unterstützen Sie mit einer fundierten ersten Marktanalyse und zeigen Ihnen, welche nächsten Schritte sinnvoll sein können.

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

Copyright: © Wordliner/Bild erstellt mit OpenAI’s ChatGPT