Wertermittlung einer Immobilie – so funktioniert es

Viele Eigentümer interessiert, wie viel ihre Immobilie aktuell wert ist – auch, wenn sie gar nicht verkaufen wollen. Steht allerdings der Verkauf an, führt an der professionellen Wertermittlung der Immobilie kein Weg vorbei. Schließlich soll die Immobilie weder unter Wert verkauft noch zum Ladenhüter werden. Worauf achtet ein Qualitätsmakler und welche Rolle spielt der ermittelte Wert bei der Preisstrategie?

Immer wieder versuchen Eigentümer ihre Immobilie auf eigene Faust zu verkaufen und setzen einen Angebotspreis fest, den sie für angemessen halten oder auf den sie durch Vergleiche mit anderen Immobilien gekommen sind. Häufig sind sie dann aber überrascht, wenn sich kein Interessent meldet: Entweder ist dann der Preis zu hoch oder aber zu niedrig und Interessenten melden sich nicht, weil sie skeptisch sind. Denn im Gegensatz zu Eigentümern, kennen Kaufinteressenten in der Regel den Immobilienmarkt und die Preise sehr gut.

Wertermittlung einer Immobilie – Verfahren im Überblick

Erfahrene Immobilienprofis greifen auf drei Verfahren zurück, die in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) gesetzlich geregelt sind. Das sind das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Welches in der Wertermittlung einer Immobilie angewendet wird, hängt von der Art der Immobilie ab: bei Wohnungen verläuft die Wertermittlung meist anders als z. B. bei einer gewerblichen Immobilie.

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren kommt bei der Wertermittlung von Immobilien wie Häusern und Eigentumswohnungen zum Einsatz. Es eignet sich dann, wenn es genügend ähnliche Immobilien in der Region gibt, die als Vergleichsobjekte dienen können. Die Kaufpreise vergleichbarer Immobilien werden bei dieser Methode auf das zu bewertende Objekt übertragen. Vorteile dieses Verfahrens ist die Marktnähe, welche eine präzise Wertermittlung der Immobile zulässt. Bei der Wertermittlung von Immobilien, die sehr individuell sind oder für die es nicht genügend Vergleichsobjekte gibt, stößt das Vergleichswertverfahren jedoch an seine Grenzen.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren zielt darauf ab, den Wert einer Immobilie objektiv zu bestimmen – dabei werden Wert des Grundstücks, Herstellungskosten, Alter sowie Abnutzung einbezogen. Das Sachwertverfahren wird zur Wertermittlung von Immobilien dann eingesetzt, wenn es keine oder nur wenige Vergleichsobjekte gibt. So wird das Verfahren zumeist bei öffentlichen oder gewerblich genutzten Gebäuden verwendet. Zwar ermöglicht das Sachwertverfahren eine relativ objektive Bewertung einer Immobilie, diese spiegelt oftmals jedoch nicht den eigentlichen Marktwert wider. Zudem erfordert die Wertermittlung einer Immobilie mithilfe dieses Verfahrens eine komplexe Berechnung – wir empfehlen, hierfür uns als professionellen Immobilienmakler in Bad Krozingen, Freiburg und Umgebung zu konsultieren.

Ertragswertverfahren

Beim Ertragswertverfahren werden zukünftig erzielbare Erträge für die Wertermittlung einer Immobilie herangezogen. Entscheidend sind hierbei die Mieteinnahmen, aber auch Faktoren wie Bodenwert, Liegenschaftszinssatz sowie ggf. anstehende Sanierungsmaßnahmen spielen eine wichtige Rolle. Das Ertragswertverfahren als Basis für die Wertermittlung von Immobilien kommt hauptsächlich bei Renditeobjekten wie Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien zum Einsatz. Diese Methode überzeugt durch Praxisnähe und Aussagekraft, kann zukünftige Entwicklungen jedoch nicht mit Sicherheit voraussagen.

So gehen wir als Experten bei der Wertermittlung einer Immobilie vor

Die Profimakler von Beudeker Immobilien greifen zwar auf Software zurück, nehmen die Immobilie aber auch vor Ort in Augenschein und prüfen alle relevanten Unterlagen, wie Grundbucheinträge. Denn jede Immobilie ist individuell und selbst Immobilien in ähnlichen Lagen, mit einem ähnlichen Baujahr und Ausstattung können sich durch unterschiedliche Erhaltungszustände im Wert unterscheiden. So gehen wir bei der Wertermittlung von Immobilien vor:

1. Besichtigung der Immobilie: Wir besichtigen die Immobilie vor Ort, um einen ersten Eindruck zu gewinnen.
2. Erfassung von Daten: Alle Details wie Lage, Größe, Zustand, Baujahr, Ausstattung, rechtliche Gegebenheiten und besondere Merkmale werden von uns dokumentiert.
3. Fotodokumentation: Wir fotografieren die Innen- und Außenbereiche, um den Zustand und die Merkmale der Immobilie festzuhalten.
4. Analyse des lokalen Immobilienmarktes: Als professionelle Immobilienmakler kennen wir uns mit der aktuellen Situation am Immobilienmarkt in der Region aus und wissen ganz genau, wie Angebot und Nachfrage aussehen und welche Vergleichsobjekte wir zur Wertermittlung Ihrer Immobilie hinzuziehen können.
5. Wertermittlung: Im nächsten Schritt führen wir alle Daten und Analysen zusammen und wählen das passende Verfahren, um den Wert Ihrer Immobilie präzise zu bestimmen.
6. Erstellung eines Gutachtens: Unsere erfahrenen Immobilienmakler erstellen ein Wertgutachten, das detailliert die angewandten Methoden und Werte darstellt und beraten Sie hinsichtlich des weiteren Vorgehens.

Wertermittlung einer Immobilie – die Preisstrategie

Der bei der Wertermittlung einer Immobilie ermittelte Wert ist nicht gleich der Angebotspreis. Übersteigt die Nachfrage das Angebot, können aufgrund der hohen Nachfrage beispielsweise oft höhere Preise erzielt werden. Muss die Immobilie schnell verkauft werden, könnte ein niedrigerer Preis angesetzt werden, um das Interesse zu erhöhen. Auch Lage, Zustand und Ausstattung sowie Verhandlungsstrategie wirken sich auf den Preis aus. Ob es ratsam ist, den Preis leicht über den ermittelten Wert zu legen, um Verhandlungsspielraum zu haben, oder darunter, um mehr Nachfrage zu generieren, ist vom Einzelfall abhängig.

Als regionale Qualitätsmakler kennen wir den örtlichen Immobilienmarkt und wissen, mit welcher Strategie sich ein marktgerechter Verkaufspreis erzielen lässt und wie Fehler beim Immobilienverkauf vermieden werden. Wir verhandeln mit Interessenten und können immer darauf verweisen, dass der Immobilienwert professionell und rechtssicher ermittelt wurde.

Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen und in Freiburg und Umgebung einen guten Preis erzielen oder einfach nur wissen, wie viel Ihre Immobilie aktuell wert ist? Kontaktieren Sie uns! Wir übernehmen die professionelle Wertermittlung Ihrer Immobilie und beraten Sie gerne zu weiteren Themen rund um Immobilien.

Foto: © Wordliner/Bild erstellt mit OpenAI’s DALL·E.